房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)破產(chǎn)程序后，欠繳的土地出讓金如何定性

一、背景

某房地產(chǎn)企業(yè)與某政府部門簽訂了《國有建設(shè)土地使用權(quán)出讓合同》（下稱“土地出讓合同”），合同對容積率等進(jìn)行了約定。但在實(shí)際施工中，該房地產(chǎn)企業(yè)擅自增加了容積率，導(dǎo)致超建的建筑物系違章建筑，該部分建筑物在法律層面上將無法確認(rèn)其權(quán)屬。

為此，經(jīng)雙方協(xié)商，簽訂了《土地使用受讓補(bǔ)充協(xié)議》（下稱“補(bǔ)充協(xié)議”），由房地產(chǎn)企業(yè)通過補(bǔ)繳土地出讓金的方式來解決出現(xiàn)的問題。然而，在補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，該房地產(chǎn)企業(yè)由于管理混亂、資金鏈斷裂等問題，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目無法繼續(xù)，最后進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。政府部門向管理人申報(bào)債權(quán)并認(rèn)為應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金應(yīng)認(rèn)定為優(yōu)先清償?shù)墓惨鎮(zhèn)鶆?wù)，但管理人審查以“債務(wù)人已經(jīng)實(shí)際取得土地使用權(quán)且已經(jīng)為部分業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)證書”為由，認(rèn)為政府一方已履行完土地交付義務(wù)，將其認(rèn)定普通債權(quán)。因此，雙方產(chǎn)生爭議。

根據(jù)上述案例，雙方爭議焦點(diǎn)在于欠繳的土地出讓金如何定性，即屬于普通債權(quán)還是共益?zhèn)鶆?wù)，由于破產(chǎn)程序?qū)η笆銮鍍旐樞虻奶烊乐畡e，雙方的爭議幾乎無法調(diào)和。那么，土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議，政府部門交付土地義務(wù)履行完畢的表征是什么？該土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行？房地產(chǎn)企業(yè)欠繳的土地出讓金是否屬于共益?zhèn)鶆?wù)？這些問題有必要進(jìn)一步進(jìn)行分析研究。

二、政府部門交付土地的表征探討

根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“民法典”）第209條之規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第214條之規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第349條之規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放權(quán)屬證書。 但這些規(guī)定，均沒有對不動(dòng)產(chǎn)交付的形式作出明確的說明。因此，就不動(dòng)產(chǎn)交付的形式，實(shí)踐中存在以下三種意見：

（一）習(xí)慣交付。該觀點(diǎn)認(rèn)為，對于房屋的交付，可以領(lǐng)取鑰匙、交房通知或者在交房通知上簽字為表現(xiàn)形式；對于土地的交付，可以實(shí)地踏勘土地，驗(yàn)收用地圖紅線坐標(biāo)各拐點(diǎn)，核定土地面積無疑后簽字確認(rèn)或者在土地登記時(shí)經(jīng)四鄰指界無異后，在地籍調(diào)查表上簽字確認(rèn)為表現(xiàn)形式。

習(xí)慣交付是一種最直觀最易操作的方式，只要雙方履行交地手續(xù)即表明土地已經(jīng)交付?？墒沁@種觀點(diǎn)的缺陷在于，因土地不像房屋，有永久性結(jié)構(gòu)能夠確定其四至，且由于土地征用、征收等涉及的主體較多，權(quán)利訴求復(fù)雜，關(guān)于土地交付的標(biāo)準(zhǔn)又不統(tǒng)一，導(dǎo)致即使簽署了交付文件，也無法行使土地上的相應(yīng)權(quán)利。

（二）轉(zhuǎn)移占有交付。該觀點(diǎn)認(rèn)為，對于房屋的轉(zhuǎn)移占有視為交付使用。其依據(jù)為《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條之規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

轉(zhuǎn)移占有是指占有人以法律行為將其占有物交付與他人， 受讓人因此而取得占有。占有人轉(zhuǎn)移占有，自受讓人取得事實(shí)上物的管領(lǐng)力時(shí)完成。轉(zhuǎn)移占有具有如下特征：1、必須有讓與占有的意思表示；2、必須將占有物交付給受讓人。因此，轉(zhuǎn)移占有是一種事實(shí)狀態(tài)的占有，但因沒有進(jìn)行登記而不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。

（三）法定登記交付。該觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)民法典第209條之規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。即物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)，必須經(jīng)過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以保護(hù)交易安全。物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)之所以要公示，是因?yàn)槲餀?quán)具有絕對的排他性效力。如果沒有公示制度，則不利于物權(quán)交易的安全，不利于保護(hù)第三人的利益，從而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)交易秩序的混亂。

通過以上幾種形式的比較，可見第三種意見系立法精神的體現(xiàn)，也有利于保護(hù)物權(quán)交易安全、保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。所以，政府部門交付土地的表征系土地已辦理權(quán)屬變更登記。

三、該土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條之規(guī)定：人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。在上述案例中，土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)前簽訂，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，仍欠繳土地出讓金；有關(guān)政府部門也才對其增加容積率的申請進(jìn)行批復(fù)，但尚未變更該部分土地的權(quán)屬登記，合同目的尚未實(shí)現(xiàn)。所以，該土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議屬于尚未履行完畢的雙務(wù)合同。

雙方均未履行完畢的合同是否繼續(xù)履行，由破產(chǎn)企業(yè)管理人通過綜合考慮該合同能否增加破產(chǎn)企業(yè)有效資產(chǎn)為前提。從土地使用權(quán)在企業(yè)破產(chǎn)期間的市場價(jià)值來看，因土地出讓金的高低取決于國有土地使用權(quán)出讓時(shí)的市場價(jià)值，而在進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)該土地使用權(quán)價(jià)值一般會高于合同簽訂時(shí)的出讓價(jià)值。若解除合同，合同解除后需恢復(fù)原狀，則土地上修建的建筑物、附著物或者公共設(shè)施等將面臨拆除的風(fēng)險(xiǎn)。解除合同的成本將會無限增加，造成債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的損失，債權(quán)人權(quán)益受到侵害等不利后果。所以，從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，該土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

此外，該案的土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議在事實(shí)層面上已經(jīng)在繼續(xù)履行的狀態(tài)，具體體現(xiàn)在違章建筑已經(jīng)建成且大部分房屋已經(jīng)出售給購房戶。且針對該部分問題房屋的辦證問題，政府部門為了維穩(wěn)已經(jīng)給予通融，允許相關(guān)購房戶“容缺辦證”。所以，從客觀事實(shí)出發(fā)，該土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

四、欠繳的土地出讓金屬于共益?zhèn)鶆?wù)

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第42條之規(guī)定：人民法院受理破產(chǎn)申請后發(fā)生的下列債務(wù)，為共益?zhèn)鶆?wù)：（一）因管理人或者債務(wù)人請求對方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同所產(chǎn)生的債務(wù)；……。由此可見，欠繳的土地出讓金屬于共益?zhèn)鶆?wù)以繼續(xù)履行合同作為基礎(chǔ)來分析。

如“三、該土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行”所述，繼續(xù)履行該土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議有利于解決超建建筑的違法問題、增加債務(wù)人合法資產(chǎn)、提高債權(quán)清償率。因此繼續(xù)履行土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生的土地出讓金應(yīng)當(dāng)屬于共益?zhèn)鶆?wù)。

五、結(jié)語

在土地出讓合同的履行過程中，出讓方履行土地交付義務(wù)的表征應(yīng)當(dāng)系變更了土地權(quán)屬登記。所以，在本案中房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議屬于應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的情形，合同繼續(xù)履行產(chǎn)生的債務(wù)屬于共益?zhèn)鶆?wù)。且從法律后果角度考慮，若不繼續(xù)履行土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議、不認(rèn)定欠繳的土地出讓金為共益?zhèn)鶆?wù)，將在一定程度上給了房地產(chǎn)企業(yè)鉆空子的機(jī)會——不按照原合同開發(fā)建設(shè)、肆意增加建筑面積，最后本應(yīng)全部繳納的土地出讓金在企業(yè)破產(chǎn)后只支付部分，造成國有資產(chǎn)流失。